〔2024〕5號

關于對北京中同華資產(chǎn)評估有限公司采取出具警示函措施的決定

北京中同華資產(chǎn)評估有限公司：

根據(jù)《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）有關規(guī)定，我辦對你公司內(nèi)部治理、質量控制、獨立性及以下項目進行了檢查：一是江西奇信集團股份有限公司（以下簡稱奇信股份）擬變更會計政策涉及的房地產(chǎn)及相應土地使用權市場價值資產(chǎn)評估項目（報告文號：中同華評報字（2022）第241983號）（以下簡稱第241983號奇信股份項目）。二是奇信股份擬編制財務報告涉及投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估項目（報告文號：中同華評報字（2023）第240680號）（以下簡稱第240680號奇信股份項目）。三是北控十方（山東）環(huán)保能源集團有限公司擬收購股權涉及的銀川保綠特生物技術有限公司股東全部權益價值資產(chǎn)評估項目（報告文號：中同華評報字（2022）第020564號）（以下簡稱保綠特項目）。經(jīng)查，你公司存在以下問題：

一、內(nèi)部治理、質量控制及獨立性存在的問題

（一）內(nèi)部治理存在的問題

1.職業(yè)風險基金計提情況和職業(yè)責任保險購買情況不符合《資產(chǎn)評估機構職業(yè)風險基金管理辦法》（財企〔2009〕26號）第五條、第十一條的規(guī)定。

2.分公司未按照內(nèi)部規(guī)定的標準承接業(yè)務。陜西分公司在2021年業(yè)務收入未達標的情況下，于2022年承接了B類和C類項目，不符合你公司內(nèi)部制度《分公司管理辦法細則》中分公司承接B類業(yè)務和C類業(yè)務年收入應達到最低標準的規(guī)定。上述情形不符合《評估機構內(nèi)部治理指引》（中評協(xié)〔2010〕121號）第九十二條的規(guī)定。

3.未執(zhí)業(yè)分公司風險保證金未足額繳存。未執(zhí)業(yè)的吉林、湖南、山西、貴州、廈門和海南分公司未繳存風險保證金，不符合你公司內(nèi)部制度《分公司管理辦法細則》中分公司需向總部一次性繳存風險保證金的規(guī)定。上述情形不符合《評估機構內(nèi)部治理指引》（中評協(xié)〔2010〕121號）第九十條的規(guī)定。

4.分公司未按修訂后的內(nèi)部制度結算管理費用。遼寧分公司與總部結算的2021年管理費用不符合你公司內(nèi)部制度《分公司管理辦法細則》中收取管理費用的相關規(guī)定。上述情形不符合《評估機構內(nèi)部治理指引》（中評協(xié)〔2010〕121號）第九十條的規(guī)定。

（二）質量控制存在的問題

1.證券服務業(yè)務信息報備存在錯誤。填報的業(yè)務明細表存在出具報告日填報錯誤的情形。上述情形不符合《證券服務機構從事證券服務業(yè)務備案管理規(guī)定》第十九條第三款的規(guī)定。

2.部分內(nèi)部制度未備案。2022年以來新制訂和修訂多個內(nèi)部管理制度，但未按規(guī)定完成備案。上述情形不符合《證券服務機構從事證券服務業(yè)務備案管理規(guī)定》第十六條的規(guī)定。

3.部分業(yè)務分類錯誤。部分項目涉及上市公司，但被分類為A4類，不符合你公司內(nèi)部制度《業(yè)務分類管理辦法》關于業(yè)務分類原則的規(guī)定。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第三十條的規(guī)定。

4.風險管理和質量控制委員會會議紀要不完整。部分會議紀要未記錄討論事項，參會人員未簽名，未見最終決議。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第五條的規(guī)定。

5.業(yè)務承接程序模板內(nèi)部制度未及時更新。業(yè)務承接程序中，“評估業(yè)務信息調(diào)查表”“評估業(yè)務三項評價表”“專業(yè)勝任能力評價表”等表格模板已修訂并執(zhí)行，但你公司內(nèi)部制度未更新。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第四十六條的規(guī)定。

6.復核程序不到位，部分項目經(jīng)復核后仍存在明顯錯誤，三級復核未按復核要點進行且未達目標。部分項目已經(jīng)復核完畢，但仍存在報告格式錯位，評估增值率未更新等明顯錯誤；部分項目已經(jīng)三級復核，但仍存在明顯計算錯誤，不符合你公司內(nèi)部制度的復核目標。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第四十條的規(guī)定。

7.業(yè)務檔案管理不規(guī)范。一是部分項目檔案歸檔日超過歸檔期限要求。二是證券業(yè)務完成情況表未按內(nèi)部規(guī)定及時歸檔、分類和保管。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第四十七條的規(guī)定。

8.執(zhí)業(yè)質量檢查未按照內(nèi)部制度執(zhí)行。2022年執(zhí)業(yè)質量檢查中，未按照內(nèi)部制度編制《檢查交換意見書》且未由被檢查部門簽署書面反饋意見，未按要求對被檢查項目打分并作出相應處理，不符合你公司內(nèi)部制度《執(zhí)業(yè)質量檢查辦法》的相關規(guī)定。上述情形不符合《資產(chǎn)評估機構業(yè)務質量控制指南》第四十三條、第四十四條、第四十五條的規(guī)定。

（三）獨立性存在的問題

1.未執(zhí)行內(nèi)幕信息知情人登記管理制度，未建立內(nèi)幕信息知情人檔案。上述情形不符合《關于上市公司內(nèi)幕信息知情人登記管理制度的規(guī)定》第八條第二款的規(guī)定。

2.執(zhí)業(yè)人員的親屬在執(zhí)業(yè)期間持有委托人或者其他相關當事人的股票。上述情形不符合《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》第十一條、第十二條的規(guī)定。

3.未按內(nèi)部制度要求簽署入職及年度的獨立性聲明。你公司內(nèi)部制度規(guī)定本公司人員應于入職時及以后的每個年度年初簽署遵守獨立性政策和程序的聲明，質量監(jiān)管部負責檢查，實際上未得到執(zhí)行。另外，部分項目校對審核人未簽署《項目組成員獨立性聲明書》。上述情形不符合《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》第十一條、第十二條的規(guī)定。

4.未按內(nèi)部制度要求執(zhí)行所持股票申報工作，未填寫股票交易自查報告。你公司內(nèi)部制度規(guī)定每年1月1日和7月1日對所有員工及親屬進行所持股票的申報工作，但存在股票申報表不完整，且個別人員申報情況與實際不符的情形。另外你公司存在項目組成員未填寫股票交易自查報告的情形。上述情形不符合《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》第十一條、第十二條的規(guī)定。

二、項目執(zhí)業(yè)質量存在的問題

（一）第241983號奇信股份項目

1.計算錯誤。惠州房產(chǎn)相關房產(chǎn)稅的計算公式存在錯誤，每個年度只計算了1個月房產(chǎn)稅，導致全年純收益計算錯誤，最終高估評估值1,915.43萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條的規(guī)定。

2.可比資產(chǎn)論證分析過程不充分。一是在計算江南名苑房產(chǎn)租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，但該三個可比資產(chǎn)與委估資產(chǎn)的用途不同，另外，委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)的面積存在較大差異，導致租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，底稿未見分析原因。二是在計算布吉廠房租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，底稿中未記錄可比資產(chǎn)的篩選標準和步驟。同時委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)存在業(yè)務模式上的顯著差異，底稿未見分析原因。此外奇信股份沒有長租物業(yè)管理的業(yè)務，評估師也未獲取奇信股份計劃進行長租公寓運營的說明，資料不充分。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》第五條的規(guī)定。

3.未分析房產(chǎn)稅不采用從價計征的原因。布吉廠房、宿舍位于深圳市，深圳市房產(chǎn)稅采用從價計征或從租計征，公司以前年度均采用從價計征繳納房產(chǎn)稅，但評估師對布吉廠房房產(chǎn)稅按照從租計征計算房產(chǎn)稅，未分析不采用從價計征的原因。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條的規(guī)定。

4.底稿中現(xiàn)場勘察情況與實際情況不符，且底稿未進行說明。評估底稿對河北天元商務大廈2201室的現(xiàn)場勘察備注為“待出租，未簽合同”，但實際為已出租。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第六條、第七條的規(guī)定。

5.約定租金與市場租金水平存在較大差異，底稿未進行分析說明。評估師在使用收益法對布吉廠房、宿舍進行評估預測中，認定的市場租金遠高于房產(chǎn)現(xiàn)約定租金，評估師未進行分析說明。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條的規(guī)定。

6.評估報告披露的布吉廠房、宿舍租賃期與實際租賃期不一致。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》第四條的規(guī)定。

7.《布吉廠房、宿舍訪談記錄》中訪談對象未簽字。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第十二條的規(guī)定。

（二）第240680號奇信股份項目

1.計算錯誤。惠州房產(chǎn)房產(chǎn)稅的計算公式存在錯誤，每個年度只計算了1個月房產(chǎn)稅，導致全年純收益計算錯誤，最終高估評估值2,394.30萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條的規(guī)定。

2.可比資產(chǎn)論證分析過程不充分。一是在計算江南名苑房產(chǎn)租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，但該三個可比資產(chǎn)與委估資產(chǎn)的用途不同，另外，委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)面積存在較大差異，導致租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，底稿未見分析原因。二是在計算布吉廠房租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，底稿中未記錄可比資產(chǎn)的篩選標準和步驟。同時委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)存在業(yè)務模式上的顯著差異，底稿未見分析原因。此外奇信股份沒有長租物業(yè)管理的業(yè)務，評估師也未獲取奇信股份計劃進行長租公寓運營的說明，資料不充分。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》第五條的規(guī)定。

3.底稿記錄存在問題。一是底稿記載勘查日期為2023年2月29日及2月30日，上述日期不存在。二是惠州廠房宿舍收益法計算結果實際為2022年8月31日的評估結果，未更新為本次評估結果。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第六條、第七條的規(guī)定。

（三）保綠特項目

1.部分實際執(zhí)行的評估程序與評估報告及評估說明中記錄不一致。針對存貨的評估，《資產(chǎn)評估說明》記載評估師對部分存貨進行抽查，并編制抽查盤點表，但檢查發(fā)現(xiàn)評估底稿中并無抽查盤點表，評估師表示在現(xiàn)場核實時因存貨價值占比相對較低，根據(jù)重要性原則并未對存貨進行抽查。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》第四條的規(guī)定。

2.在收益法預測時存在計算錯誤。在預測2022年所得稅費用時，未正確扣減歷史年度彌補虧損，多扣除歷史年度彌補虧損674.88萬元，少計算當期所得稅費用101.23萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條的規(guī)定。

3.在收益法預測時遺漏計算部分油脂銷售收入。在預測特許經(jīng)營期內(nèi)未來的油脂銷售收入時，在計算餐廚油脂產(chǎn)量過程中遺漏永寧縣餐廚垃圾收運量合計9.95萬噸，少計油脂銷售收入合計3,103.48萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》第十一條的規(guī)定。

你公司的上述行為違反了《上市公司信息披露管理辦法》（證監(jiān)會令第182號）第四十五條、第四十七條的規(guī)定。根據(jù)《上市公司信息披露管理辦法》（證監(jiān)會令第182號）第五十五條的規(guī)定，我辦決定對你公司采取出具警示函的監(jiān)督管理措施。

現(xiàn)提醒你公司關注以下事項：一是嚴格遵照相關法律法規(guī)、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則》及相關執(zhí)業(yè)規(guī)范的規(guī)定，及時采取措施加強內(nèi)部管理，健全質量控制制度，確保評估執(zhí)業(yè)質量。二是督促相關執(zhí)業(yè)人員加強對證券期貨相關法律法規(guī)的學習，勤勉盡責履行評估工作義務。你公司應當在收到本決定書之日起30日內(nèi)向我辦提交書面整改報告。

如果對本監(jiān)督管理措施不服，可以在收到本決定書之日起60日內(nèi)向中國證監(jiān)會提出行政復議申請，也可以在收到本決定書之日起6個月內(nèi)向有管轄權的人民法院提起訴訟。復議與訴訟期間，上述監(jiān)督管理措施不停止執(zhí)行。

中國證監(jiān)會深圳專員辦

                                  2024年1月18日