〔2024〕4號

關(guān)于對劉俐驊、張玲玲采取出具警示函措施的決定

劉俐驊、張玲玲：

根據(jù)《中華人民共和國證券法》有關(guān)規(guī)定，我辦對北京中同華資產(chǎn)評估有限公司執(zhí)行的江西奇信集團股份有限公司（以下簡稱奇信股份）擬變更會計政策涉及的房地產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)市場價值資產(chǎn)評估項目（報告文號：中同華評報字（2022）第241983號）（以下簡稱第241983號奇信股份項目）、奇信股份擬編制財務(wù)報告涉及投資性房地產(chǎn)公允價值資產(chǎn)評估項目（報告文號：中同華評報字（2023）第240680號）（以下簡稱第240680號奇信股份項目）進行了檢查。經(jīng)查，你們作為簽字評估師，在執(zhí)業(yè)過程中存在以下問題：

一、針對第241983號奇信股份項目

一是計算錯誤。惠州房產(chǎn)相關(guān)房產(chǎn)稅的計算公式存在錯誤，每個年度只計算了1個月房產(chǎn)稅，導致全年純收益計算錯誤，最終高估評估值1,915.43萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條的規(guī)定。

二是可比資產(chǎn)論證分析過程不充分。在計算江南名苑房產(chǎn)租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，但該三個可比資產(chǎn)與委估資產(chǎn)的用途不同，另外，委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)的面積存在較大差異，導致租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，底稿未見分析原因；在計算布吉廠房租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，底稿中未記錄可比資產(chǎn)的篩選標準和步驟。同時委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)存在業(yè)務(wù)模式上的顯著差異，底稿未見分析原因。此外奇信股份沒有長租物業(yè)管理的業(yè)務(wù)，評估師也未獲取奇信股份計劃進行長租公寓運營的說明，資料不充分。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》第五條的規(guī)定。

三是未分析房產(chǎn)稅不采用從價計征的原因。布吉廠房、宿舍位于深圳市，深圳市房產(chǎn)稅采用從價計征或從租計征，公司以前年度均采用從價計征繳納房產(chǎn)稅，但評估師對布吉廠房房產(chǎn)稅按照從租計征計算房產(chǎn)稅，未分析不采用從價計征的原因。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條的規(guī)定。

四是底稿中現(xiàn)場勘察情況與實際情況不符，且底稿未進行說明。評估底稿對河北天元商務(wù)大廈2201室的現(xiàn)場勘察備注為“待出租，未簽合同”，但實際為已出租。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第六條、第七條的規(guī)定。

五是約定租金與市場租金水平存在較大差異，底稿未進行分析說明。評估師在使用收益法對布吉廠房、宿舍進行評估預測中，認定的市場租金遠高于房產(chǎn)現(xiàn)約定租金，評估師未進行分析說明。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條的規(guī)定。

六是評估報告披露的布吉廠房、宿舍租賃期與實際租賃期不一致。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》第四條的規(guī)定。

七是《布吉廠房、宿舍訪談記錄》中訪談對象未簽字。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第十二條的規(guī)定。

二、針對第240680號奇信股份項目

一是計算錯誤。惠州房產(chǎn)房產(chǎn)稅的計算公式存在錯誤，每個年度只計算了1個月房產(chǎn)稅，導致全年純收益計算錯誤，最終高估評估值2,394.30萬元。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》第十九條的規(guī)定。

二是可比資產(chǎn)論證分析過程不充分。在計算江南名苑房產(chǎn)租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，但該三個可比資產(chǎn)與委估資產(chǎn)的用途不同，另外，委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)面積存在較大差異，導致租賃經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，底稿未見分析原因；在計算布吉廠房租賃期外的月租金時選取了三個可比資產(chǎn)，底稿中未記錄可比資產(chǎn)的篩選標準和步驟。同時委估資產(chǎn)與可比資產(chǎn)存在業(yè)務(wù)模式上的顯著差異，底稿未見分析原因。此外奇信股份沒有長租物業(yè)管理的業(yè)務(wù)，評估師也未獲取奇信股份計劃進行長租公寓運營的說明，資料不充分。上述情形不符合《資產(chǎn)評估基本準則》第十三條，《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估方法》第五條的規(guī)定。

三是底稿記錄存在問題。底稿記載勘查日期為2023年2月29日及2月30日，上述日期不存在；惠州廠房宿舍收益法計算結(jié)果實際為2022年8月31日的評估結(jié)果，未更新為本次評估結(jié)果。上述情形不符合《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》第六條、第七條的規(guī)定。

你們的上述行為違反了中國證監(jiān)會《上市公司信息披露管理辦法》（證監(jiān)會令第182號，以下簡稱《管理辦法》）第四十五條、第四十七條的規(guī)定。根據(jù)《管理辦法》第五十五條的規(guī)定，我辦決定對你們采取出具警示函的監(jiān)督管理措施。

現(xiàn)提醒你們加強對證券期貨相關(guān)法律法規(guī)的學習，勤勉盡責履行評估工作義務(wù)。你們應(yīng)當在收到本決定書之日起30日內(nèi)向我辦提交書面整改報告。

如果對本監(jiān)督管理措施不服，可以在收到本決定書之日起60日內(nèi)向中國證監(jiān)會提出行政復議申請，也可以在收到本決定之日起6個月內(nèi)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。復議與訴訟期間，上述監(jiān)督管理措施不停止執(zhí)行。

中國證監(jiān)會深圳專員辦

                                  2024年1月18日