尊敬的吳清副市長(cháng)、張勇副主任、田國立董事長(cháng),各位領(lǐng)導,各位嘉賓,女士們、先生們:

大家上午好!

很高興參加首屆長(cháng)三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì ),我謹代表中國證監會(huì ),對大會(huì )的召開(kāi)表示熱烈祝賀,向一直以來(lái)關(guān)心支持基礎設施REITs市場(chǎng)建設的相關(guān)部委、地方政府、發(fā)起人、投資者和各參與機構表示衷心感謝!借此機會(huì ),我想就進(jìn)一步推進(jìn)我國REITs市場(chǎng)發(fā)展和建設談幾點(diǎn)認識。

一、在各方共同努力下,我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗和規律,又符合中國國情的REITs發(fā)展之路

REITs在國際資本市場(chǎng)已有60多年的發(fā)展歷史,是一個(gè)發(fā)展迅速、相對成熟的金融產(chǎn)品。目前,已有40多個(gè)國家(地區)建立了REITs制度,截至今年3季度末,全球REITs市場(chǎng)總市值超過(guò)2萬(wàn)億美元。不同國家(地區)從各自市場(chǎng)環(huán)境、法律制度、稅收制度等出發(fā),形成了發(fā)展路徑、監管框架各具特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。我國基礎設施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái),基礎制度規則、監管架構加快構建,市場(chǎng)體系逐步完善,試點(diǎn)項目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗,受到了各方廣泛認可,在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟方面發(fā)揮著(zhù)日益重要的功能。我國基礎設施REITs市場(chǎng)具有如下鮮明特征:

(一)在服務(wù)方向方面,境外成熟市場(chǎng)REITs普遍在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期推出,基本從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域起步發(fā)展。我國REITs市場(chǎng)堅持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟,依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領(lǐng)域積累的規模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí),落實(shí)中央“房住不炒”要求,將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

(二)在發(fā)展路徑方面,我國REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的研究論證和實(shí)踐探索,經(jīng)歷了萌芽探索期、試點(diǎn)培育期和常態(tài)化推進(jìn)期,在起步發(fā)展階段體現了政府引導和市場(chǎng)驅動(dòng)的有效結合;依托項目試點(diǎn),同步推動(dòng)相關(guān)部委和政府部門(mén)明確了稅收、會(huì )計處理、國資轉讓和投資者準入等配套支持政策,充分發(fā)揮各方合力。

(三)在制度規則方面,我國基礎設施REITs試點(diǎn)注重頂層設計,構建了交易所負責上市審核、證監會(huì )負責產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負責項目合法合規性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級市場(chǎng)交易環(huán)節,建立了漲跌幅制度,引入做市商機制,促進(jìn)價(jià)格發(fā)現,增加市場(chǎng)流動(dòng)性,上市REITs平均日均換手率2.11%,流動(dòng)性高于日本、新加坡、中國香港等市場(chǎng)。試點(diǎn)初期,我們堅持高標準、穩起步,明確適當的基礎設施項目收益率和資產(chǎn)規模要求,強化投資者合法權益保護。

(四)在運作模式方面,受限于當前法律基礎和現實(shí)需求,不同于境外公司型或契約型的證券上市監管模式,結合中國實(shí)際,我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式;治理結構以基金管理人為主導,原始權益人參與,同時(shí)采用外部管理模式,相關(guān)制度安排既有利于保護投資人利益,又有利于發(fā)揮原始權益人運營(yíng)能力優(yōu)勢,增強其參與積極性,這是對公司治理機制的有益創(chuàng )新和探索。

2020年4月基礎設施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái),各項工作平穩有序推進(jìn),市場(chǎng)認可度較高,運行總體平穩,達到預期目標。截至今年11月底,共批準基礎設施REITs產(chǎn)品24只,已上市22只,募集資金超過(guò)750億元,總市值約830億元,整體較首發(fā)上漲約20%,項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型,募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng )新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域,回收資金帶動(dòng)投資的新項目總投資額超過(guò)4200億元,形成了良好示范效應。

同時(shí),已上市REITs信息披露總體規范、運營(yíng)較為穩健、業(yè)績(jì)表現符合市場(chǎng)預期,其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示,營(yíng)業(yè)收入平均達到基金招募說(shuō)明書(shū)預測值的104%,資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯。截至今年11月底,產(chǎn)權類(lèi)REITs對應現金流分派率平均為3.67%,特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs對應內部收益率平均為5.51%,估值總體處于合理區間。

二、深入貫徹黨的二十大精神,加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設,更好服務(wù)新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展

實(shí)踐表明,推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設,有利于促進(jìn)盤(pán)活交通、能源、園區、倉儲物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎設施領(lǐng)域資產(chǎn),擴大有效投資;有利于支持制造強國、交通強國、物聯(lián)網(wǎng)等國家戰略;有利于加快基礎設施建設步伐,盤(pán)活存量資產(chǎn),助力構建現代化基礎設施體系;有利于落實(shí)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展;還有利于深化金融供給側結構性改革,為投資者提供中等風(fēng)險、中等收益的金融產(chǎn)品,拓寬社會(huì )資本投資渠道。

黨的二十大對加快構建新發(fā)展格局、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展作出重大戰略部署,明確提出,要健全資本市場(chǎng)功能,提高直接融資比重;建設現代化產(chǎn)業(yè)體系,堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著(zhù)力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟上,推進(jìn)新型工業(yè)化,加快建設制造強國、航天強國、交通強國和數字中國等;深入推進(jìn)能源革命;堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位;優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統集成,構建現代化基礎設施體系,等等。這些重要部署都對REITs市場(chǎng)建設提出了新的更高要求。當前環(huán)境下,國際形勢嚴峻復雜,國內經(jīng)濟下行壓力較大,需要更加充分地發(fā)揮資本市場(chǎng)助力穩融資、穩增長(cháng)的功能。新時(shí)代REITs市場(chǎng)肩負著(zhù)重要的職責使命,也迎來(lái)難得的歷史機遇,發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。

下一步,證監會(huì )將深入貫徹黨的二十大有關(guān)決策部署,主動(dòng)擔當作為,堅持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的根本宗旨,強化系統思維、市場(chǎng)觀(guān)念,以推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場(chǎng)發(fā)展之路。重點(diǎn)做好以下工作:

(一)保持常態(tài)化發(fā)行,充分發(fā)揮規模效應、示范效應。繼續推進(jìn)基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地,推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴大REITs試點(diǎn)范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊,研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

(二)完善市場(chǎng)體系,推進(jìn)多層次市場(chǎng)體系建設。貫徹落實(shí)國辦《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》有關(guān)要求,進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項基礎制度改革創(chuàng )新。盡快推動(dòng)首批擴募項目落地。促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運營(yíng)提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制,積極探索建立多層次REITs市場(chǎng)。

(三)強化事中事后監管,促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。堅持發(fā)展與規范并重,建立健全符合市場(chǎng)運行規律、具有中國特色的監管制度安排。我們已構建起全流程全鏈條的監管機制,突出以“管資產(chǎn)”為核心,加強對基礎資產(chǎn)的穿透監管;研究制定符合REITs特點(diǎn)的大類(lèi)資產(chǎn)信息披露指引,強化信息披露監管;促進(jìn)各類(lèi)市場(chǎng)主體歸位盡責,健全綜合監管體系,逐步培育市場(chǎng)規范有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場(chǎng)生態(tài)。

(四)完善法規制度,夯實(shí)市場(chǎng)長(cháng)遠發(fā)展基礎。總結試點(diǎn)經(jīng)驗,借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐,在《公司法》《證券法》框架下,研究推動(dòng)專(zhuān)門(mén)立法,系統構建符合REITs特點(diǎn)及中國國情的法規制度安排。加強與相關(guān)部門(mén)溝通,進(jìn)一步明確REITs稅收征管細則。推動(dòng)社保基金、養老金、企業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與投資,積極培育專(zhuān)業(yè)化REITs投資者群體。

(五)發(fā)揮各方合力,推動(dòng)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。REITs市場(chǎng)建設涉及方方面面,是一項系統工程。當前,各相關(guān)部門(mén)、各地方政府、各參與機構對REITs市場(chǎng)逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監會(huì )將會(huì )同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機制,統籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問(wèn)題,保障常態(tài)化項目供給,促進(jìn)市場(chǎng)規范發(fā)展。

一直以來(lái),上海市委市政府及長(cháng)三角各省市高度重視REITs市場(chǎng)建設工作,在項目培育、市場(chǎng)建設、監管規范和推動(dòng)機制等各方面工作中都走在全國前列。希望各方一如既往大力支持包括REITs市場(chǎng)在內的資本市場(chǎng)改革發(fā)展穩定,共同推動(dòng)資本市場(chǎng)更好服務(wù)構建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

各位嘉賓,各位朋友!

我國REITs市場(chǎng)還處于起步階段,發(fā)展中還會(huì )遇到各種新情況新問(wèn)題,其發(fā)展成熟還需要一個(gè)逐步的長(cháng)期過(guò)程。我們要堅持以黨的二十大精神為根本指引,自覺(jué)堅持守正創(chuàng )新、自信自強,統籌做好促發(fā)展、強監管和防風(fēng)險工作,積極探索中國特色REITs發(fā)展之路,為推進(jìn)中國式現代化、實(shí)現第二個(gè)百年奮斗目標積極貢獻力量!

謝謝大家!